Czy warto inwestować w nieruchomości?

foto3Inwestycje w nieruchomości to nie tylko najlepszy, najszybszy, ale przede wszystkim jedyny sposób, aby stać się bogatym – ta praktyczna rada biznesowa Theodore’a Roosevelta, legendarnego 26. prezydenta Stanów Zjednoczonych z początku XX wieku, pozostanie chyba zawsze aktualna.
Przedłużająca się sytuacja kryzysowa w światowej gospodarce, wpływająca zwłaszcza na rynek nieruchomości i po części wynikająca z przeinwestowania w części krajów w branży nieruchomości powoduje, że ostatnio nieruchomości są wyceniane relatywnie najtaniej od czasów I wojny światowej, czyli od jakichś 100 lat, nawet mimo wzrostów ich wartości w ostatnich latach.
Co warto kupić, na czym można zarobić? Na te i inne pytania związane z inwestowaniem odpowiada Stanisław Wierny, właściciel biura nieruchomości NaszDom24.pl

Agnieszka Małecka: W jakiego rodzaju nieruchomości warto teraz inwestować?

Stanisław Wierny: Posiadając wolne środki pieniężne, można zainwestować w jednostki funduszy inwestycyjnych, na giełdzie czy ulokować w banku. Jednak lepszą opcją jest inwestycja w nieruchomość. Pamiętna rada biznesowa Theodora Roosevelta: Inwestycje w nieruchomości to nie tylko najlepszy, najszybszy, ale przede wszystkim jedyny sposób, aby stać się bogatym – przetrwała i przetrwa jeszcze wiele kryzysów. Tym niemniej nie wolno poddawać się emocjom i nie kupować na oślep.
Lokowanie kapitału w nieruchomości wymaga dużej rozwagi i rozsądku: nie kupujmy tylko z uwagi na to, że jest tanio, czy też, że podoba nam się dana oferta. Analizujmy potencjał nieruchomości, oceniajmy jej wady i zalety, ewentualne nakłady i przyszłe zyski. Nieruchomości są istotnym elementem rynku kapitałowego, na nich budowany jest majątek pokoleń.
Mniej doświadczeni inwestorzy lokują kapitał na rynku komercyjnym w nieruchomości dochodowe. Zaprawieni w bojach inwestorzy szukają atrakcyjnych działek i planują, jak je zagospodarować z dużym zyskiem we właściwym czasie.

AM: Czego w inwestowaniu należy unikać, na jakie ewentualne błędy zwracać uwagę?

SW: Głównym grzechem inwestorów była i jest wiara we własne umiejętności i niechęć do korzystania z usług specjalistów w tym zakresie. Kolejnym błędem jest bezgraniczne zaufanie do wszelkiego rodzaju analiz, raportów, statystyk i przepowiedni różnej maści analityków. Polski rynek nieruchomości niestety nie dorobił się jeszcze niezależnych instytutów badawczych, wszystkie dostępne analizy w mniejszym bądź większym zakresie są zmącone komercyjnym charakterem. Dlatego też na takie prognozy należy patrzyć z przymrużeniem oka, indywidualnie śledzić i badać trendy na rynku, aby znaleźć się na właściwym miejscu i we właściwym czasie ze swoimi inwestycjami.
Od trafnej oceny i wyboru przyszłej inwestycji zależy, czy zyskamy bądź stracimy pieniądze – jak to ma miejsce ostatnio w przypadku polis inwestycyjnych. Właściciele mieszkań, którzy nabyli je w latach 2005-2008 mogą dziś przyznać, że strzelili w dziesiątkę. Ówczesny bardzo szybki wzrost cen lokali (w największych polskich miastach cena 1 m2 wzrosła nawet o więcej niż 100%), pozwolił im na spory zarobek oraz na stały, comiesięczny przypływ gotówki. Powodzenie tego rodzaju inwestycji w tamtym czasie opierało się na podniesieniu cen nieruchomości, które dokonało się w ciągu ostatnich lat.

AM: Czy opłaca się inwestować w mieszkania do wynajęcia?

SW: Dziś ceny mieszkań w Polsce w porównaniu do możliwości finansowych Polaków są wciąż dosyć wysokie. Boom budowlany sprawił, iż w wielu lokalizacjach znajdziemy pustostany, które wciąż czekają na nabywców. Kryzys gospodarczy oraz słaby przyrost naturalny sprawiły, że popyt na nieruchomości maleje w stosunku do podaży. Nabywając dziś mieszkanie, nie liczmy na jego rentowną sprzedaż w ciągu najbliższych paru lat. Może się to jedynie udać pod warunkiem wyjątkowo dobrej lokalizacji danej nieruchomości (w modnej dzielnicy), jego atrakcyjności pod względem wizualnym i sporej funkcjonalności.
Jednak kupując mieszkanie z opcją wynajmu, atutem staje się fakt, iż obecny prawie powszechny brak zdolności kredytowej uniemożliwia wielu Polakom zaciągnięcie kredytu na zakup własnego M, co też wymusza na nich konieczność wynajmowania. Sprawia to, że tego rodzaju przedsięwzięcia są stosunkowo pewne, a także gwarantują stabilne, comiesięczne przychody. Owszem inwestycja w mieszkanie na wynajem wydaje się być mniej atrakcyjną w porównaniu z innymi możliwościami, jej minusem jest także to, iż ma ona ograniczoną płynność, czyli szybkie wycofanie się z niej danego inwestora może nie być takie łatwe. Jednak inwestowanie w mieszkanie na wynajem może być bardziej opłacalne przy porównaniu go z ryzykowniejszym funduszem inwestycyjnym. Tegoroczny trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych dodatkowo wpłynie na wzrost zainteresowania rynkiem najmu. Jest to zatem dobry czas na inwestycję w mieszkanie na wynajem. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z większym ryzykiem niż lokata bankowa, ale nagrodą za jego podjęcie jest wyższy potencjał zwrotu inwestycji.

AM: Mówi się, że ziemia jest zawsze w cenie. Czy i jak inwestować w grunty?

SW: Doradcy finansowi kuszą nas produktami strukturyzowanymi, akcjami i funduszami. Tymczasem znacznie 5większe zyski może dać ziemia. Nieruchomości zawsze cieszyły się opinią stabilnej i długoterminowej inwestycji. Gdy mówimy o inwestycjach w nieruchomości, myślimy najczęściej o zakupie budynków lub mieszkań. Niesłusznie. Oczywiście te też mogą przynieść zyski, jednak rynek mieszkaniowy podlega, zwłaszcza w ostatnich latach, znacznym fluktuacjom cenowym. Po boomie na rynku mieszkaniowym sprzed kilku lat dziś nadeszło spowolnienie.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, jeśli chodzi o ziemię. Przez ostatnią dekadę wartość gruntów rolnych w Polsce wzrosła o blisko 330 proc. W ciągu każdego roku wartość gruntów rolnych wzrasta średnio o ok. 20-30 proc. To stopa zwrotu, o jakiej większość zarządzających w instytucjach finansowych może tylko pomarzyć. Takiego zysku nie da żadna bankowa lokata ani – pomijając pojedyncze przypadki – inwestycje na giełdzie. Wpływ na taki rozwój rynku nieruchomości gruntów rolnych miało przede wszystkim wejście naszego kraju do Unii Europejskiej. Przyniosło to dwojaki skutek: po pierwsze, zwiększyła się liczba potencjalnych klientów, wzrósł popyt. Wprawdzie wciąż obowiązują ograniczenia w nabywaniu ziemi przez cudzoziemców, ale w 2016 roku znikną, a wtedy można się liczyć ze wzrostem popytu, a więc prawdopodobny jest nawet szybszy niż dotychczas wzrost cen, bo ziemia w Polsce mimo dynamicznego wzrostu cen jest wciąż znacznie tańsza niż w krajach Europy Zachodniej. Kupując ziemię rolną, możemy liczyć na kilkudziesięcioprocentowy wzrost jej wartości w perspektywie kilku lat. Gdy uda nam się zmienić przeznaczenie gruntu, czyli mówiąc potocznie, „odrolnić” działkę, jego wartość skokowo wzrośnie. Ziemia rolna w dalszym ciągu pozostaje znacznie tańsza od ziemi budowlanej, więc przekształcenie oznacza dodatkową, i to pokaźną premię – zwłaszcza na obrzeżach wielkich aglomeracji.

AM: Czyli ziemia rolna jest lepszą inwestycją, aniżeli działki budowlane…

SW: Tak. Wartość tych ostatnich wprawdzie nadal będzie rosła, ale ich ceny już zostały wyśrubowane po ostatniej hossie na rynku mieszkaniowym i trudno będzie liczyć na szczególnie dynamiczne wzrosty. Nie bez znaczenia jest to, że w przypadku takich inwestycji będziemy musieli wyłożyć znacznie większą gotówkę. Na korzyść ziemi rolnej przemawia również rosnący popyt i mocno ograniczona podaż. Jeżeli traktujemy kupno gruntu jako inwestycję to majętniejsi mogą liczyć na naprawdę duże zyski. Kupując teraz duży grunt rolny, mogą go później podzielić na kilka mniejszych działek i sprzedać z zyskiem, bo pojedyncze działki będą znacznie droższe, można będzie potem odsprzedać je z zyskiem.

Ze Stanisławem Wiernym, właścicielem biura nieruchomości NaszDom24.pl rozmawiała Agnieszka Małecka

Fot.  Archiwum Biura Nieruchomości NaszDom24.pl

//

BUSY DO POLSKI – HOLANDII